Les OCPI.
Placement OPCI
Un Organisme de Placement Collectif Immobilier (OPCI) est un véhicule collectif d’investissement dans l’immobilier, accessible sous forme de parts via un compte-titres ou un contrat d’assurance-vie. Il a pour obligation de rétrocéder au moins 85 % de plus-values et profits qu’il dégage aux détenteurs de parts.
PLACEMENT OPCI : définition.
Les OPCI ont été créés en 2005 (Ordonnance n° 2005-1278). Ils sont agréés par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Comme les Sicav ou les Fonds commun de placement (FCP), ils permettent à plusieurs épargnants de regrouper leur mise et d’investir dans la pierre sous une forme indirecte.
Les OPCI sont gérés par une société de portefeuille, préalablement agréée par l’AMF. Réglementairement, l’actif d’un OPCI est constitué d’au moins 60 % d’investissements à caractère immobilier. Il doit conserver un volant d’actifs liquides (10%) afin de pouvoir répondre aux demandes de retraits des investisseurs.
Contrairement aux OPCVM, les OPCI ne sont pas cotés sur les marchés financiers, ce qui les immunise partiellement contre les aléas de marché.
Pourquoi investir dans les OPCI ?
Souscrits via un compte-titres ou une assurance multisupports, les placements OPCI offrent une certaine garantie sur le capital puisque celui-ci est placé dans des immeubles durables et destinés à être loués. Cet actif peut être constitué de bâtiments existants, neufs et anciens, ou en VEFA.
Sans être des marchands de biens, les OPCI ont la possibilité de faire construire des immeubles pour leur propre compte.
Au stock de plus-values potentielles des OPCI, que reflète la valeur liquidative de la part, s’ajoute un rendement constitué par la rentrée des revenus locatifs.
Dans certains cas, le patrimoine des OPCI peut être scindé en différents compartiments, dont les parts (ou actions) font l’objet d’une commercialisation spécifique. Elles peuvent être intégrées dans un compte-titres ou, sous forme d’Unité de Compte, dans un contrat d’assurance-vie.
Outre leur performance financière, le principal avantage des OPCI tient à leur liquidité supérieure à celle d’autres véhicules immobiliers. Si le placement OPCI est souscrit dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie, c’est l’assureur qui rachètera les parts (ou actions) qu’un investisseur veut céder.
Côté frais, les souscriptions sont majorées d’une commission acquise à l’OPCI et, le cas échéant, d’une commission de souscription afin de couvrir les frais et taxes. En cas de cession, des commissions de rachat peuvent être retenues.
Obligations distributives
Quel que soit leur statut juridique, les OPCI sont tenus à des obligations distributives.
Le prix de souscription et de rachat d’une part/action d’OPCI est déterminé par sa valeur liquidative, majorée (ou diminuée) des différents frais.
Fiscalité des OPCI
Le régime fiscal applicable à un OPCI dépend de sa forme juridique.
SPPICAV
Avec une SPPICAV, les revenus et plus-values sont imposés comme des revenus des capitaux mobiliersc’est-à-dire au PFU (ou Flat Tax) à 30 % ou à l’impôt sur le revenu si le contribuable le souhaite.
FPI
Avec un FPI, le porteur se trouve dans la même situation que s’il détenait des biens immobiliers dédiés à la location à titre direct. Les loyers perçus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers et les gains dans la catégorie des plus-values immobilières.
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