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Nue-propriété

Nue-propriété : A quoi ça sert ? Comment l’utiliser ?

Tout comme l’usufruit, la nue-propriété est l’une des composantes du droit de la propriété. Il sera alors possible de séparer la nue-propriété du reste des composantes. 

Démembrement nue-propriété

La définition de la nue-propriété se traduit par le fait de posséder un bien (immobilier ou financier) où le propriétaire ne dispose pas de la jouissance du bien autrement appelé l’usufruit. On en déduit qu’un nu propriétaire ne peut pas jouir du bien et par conséquent ne reçoit pas les fruits de sa propriété. On en déduit une formule patrimoniale très simple :

PP = NP + U
Pleine propriété = Nue-propriété + Usufruit
 
En conséquence, la nue-propriété est l’une des composantes de la pleine propriété. Pour imager un peu cette définition de la nue-propriété, nous pouvons prendre l’exemple d’un bien immobilier où dans ce cas la nue propriété correspond aux murs et l’usufruit au fait de louer ou d’occuper ces murs.
 
 

Origine juridique de la nue-propriété

Dans le cadre du droit français, 3 composantes cohabitent afin de déterminer la pleine propriété. Ces composantes sont les suivantes :
  • l’usus correspond au droit d’user d’un bien
  • le fructus correspond à la jouissance d’un bien
  • l’abusus qui correspond à la propriété du bien
D’un point de vue juridique, un nu propriétaire possède l’abusus du bien.

Fiscalité

 La nue-propriété permet de posséder un bien sans en avoir la jouissance.  On retrouve fréquemment ce principe de nue-propriété qui peut servir dans de nombreux cas. Par exemple, vendre un appartement en viager, donner la nue-propriété de sa résidence principale à ses enfants, donner un usufruit temporaire d’un contrat d’assurance vie à un enfant… Un montage en nue-propriété permet avant tout de répondre à des problématiques successorales mais aussi fiscales. En effet, le nu propriétaire ne disposant pas de la jouissance du bien, il n’est pas redevable des impôts liés à ce bien quelqu’un soit la nature (taxe foncière, revenus fonciers, revenus de valeurs mobilières, IFI…) 
 
 

Différents types de nue-propriété

En fonction de la nature du bien démembré, il existe classiquement 4 types de biens en nue-propriété,
 
  • la nue-propriété d’un contrat d’assurance-vie.
  • la nue-propriété des parts de SCPI.
  • la nue propriété d’un bien immobilier.
  • la nue-propriété de parts de société.

En résumé...

L’investisseur acquiert la nue-propriété d’un bien immobilier moyennant 50 à 60 % de sa valeur totale.

La nue-propriété est assortie d’un usufruit temporaire de 15 à 20 ans selon les programmes, constitué au profit d’un bailleur institutionnel de premier plan ou d’une personne physique ou morale assujettie à l’impôt sur le revenu. Ce dernier va donc louer le bien pendant toute la durée de cet usufruit et en percevoir les loyers.

Au terme du démembrement, l’investisseur récupère automatiquement et gratuitement la pleine propriété du bien. Il aura donc réalisé une économie de 40 à 50 % sur le prix d’acquisition du logement.

La taxe foncière est supportée par l’usufruitier.

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