La location meublé non professionnelle (LMNP)
Résidences Etudiantes
Résidences Séniors
EPHAD
Résidences de tourisme classées
Le statut LMNP .
Ce statut désigne un régime fiscal s’appliquant à un propriétaire-bailleur qui, dans le cadre d’un investissement immobilier locatif, propose un ou plusieurs logements en location meublé.
Le logement loué peut être neuf ou ancien.
Location d’un bien au sein d’une résidence de services : résidence étudiante, résidence pour séniors, établissement pour les personnes âgées dépendantes (EHPAD), résidence de tourisme ou encore résidence d’affaires.
l’investisseur signe alors un bail commercial avec le gestionnaire de la résidence de services et la location sera assurée par celui-ci. Il est important de bien sélectionner le bailleur afin de s’assurer d’une bonne gestion par celui-ci.
Quelles sont les conditions pour être LMNP ?
Pour pouvoir bénéficier du régime fiscal LMNP, le propriétaire-bailleur doit remplir plusieurs conditions :
- Le logement doit être loué en meublé et pour un usage d’habitation.
- Le propriétaire-bailleur ne doit pas exercer cette activité à titre professionnel : les recettes perçues par l’activité de LMNP doivent être inférieures à 23 000 € par an et représenter moins de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal.
- Une déclaration d’activité doit être réalisée en remplissant un formulaire p0i qui doit être transmis au Greffe du Tribunal de commerce de la ville dans laquelle se situe la location meublée.
- Les revenus générés par la location doivent être imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Bien choisir son investissement en tant que LMNP
Quelle localité ?
La grande majorité des locations meublées se concentre dans les grandes villes (Paris, Bordeaux, Lyon, Toulouse, Marseille…) mais aussi dans des localités de vacances mer ou ski par exemple pour les résidences de tourisme.
Quel type de bien ?
Parmi les LMNP, on retrouve généralement des appartements de petites surfaces comme les studios ou deux pièces dont sont friands les étudiants par exemple.
Neuf ou ancien ?
Dans le cadre d’un investissement en LMNP, vous pouvez acquérir un bien dans le neuf ou dans l’ancien.
- Investir dans le neuf permet de bénéficier d’avantages complémentaires, comme la récupération de la TVA et/ou l’éligibilité au dispositif Censi-Bouvard qui ouvre droit à une réduction d’impôt.
- L’acquisition dans l’ancien (marché du LMNP d’occasion) vous permettra d’avoir une meilleure visibilité sur les loyers attendus et les charges à payer et bénéficie généralement d’un prix d’achat inférieur de 20% à l’immobilier neuf.
Les avantages
- Se constituer un patrimoine avec une fiscalité avantageuse grâce au régime réel d’imposition des BIC qui offre la possibilité d’amortir la valeur du bien et du mobilier.
- La récupération de la TVA sur le prix de l’acquisition pour un achat dans le neuf (3 à 6 mois après chaque appel de fonds)
- Des revenus sécurisés grâce au bail commercial
- Une rentabilité comprise entre 4 et 5 % de l’investissement (loyer HT rapporté au prix d’achat HT)
- Une gestion totalement déléguée à un exploitant professionnel.
- Possibilité de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 11 % du montant investi dans le cadre du dispositif CENSI-BOUVARD
Les risques
- En cas de défaillance temporaire ou durable de l’exploitant, la rentabilité de l’investissement pourrait être impactée.
- Au moment du renouvellement du bail, le loyer peut-être révisé à la baisse à la demande du gestionnaire si sa situation financière est dégradée. Il pourrait par ailleurs décider de ne pas renouveler le bail.
- En cas de revente, l’investisseur est soumis aux évolutions du marché immobilier. Comme pour tout investissement immobilier, quel qu’en soit le dispositif, ni le délais ni le prix de vente ne sont garantis.
- Dans le cadre d’une acquisition en VEFA, des aléas extérieurs peuvent retarder les travaux et donc la prise d’effet du bail.
Quels avantages fiscaux pour le statut LMNP ?
Deux options se présentent au loueur en meublé non professionnel pour son régime fiscal.
| Régime fiscal | Conditions | Imposition |
| Micro-BIC (ou régime forfaitaire) |
Les revenus LMNP annuels perçus sont inférieurs à 70 000 € (ou 170 000 € pour des meublés tourisme classés). |
Seule la moitié des recettes est imposable grâce à un abattement de 50% (ou 71% pour les meublés tourisme classés). À noter : avec ce régime, il n’est pas possible de déduire ses charges au réel et donc de créer de déficit. |
| Régime réel | S’applique lorsque les revenus dépassent les plafonds fixés par le régime micro-BIC ou sur option du bailleur si les revenus sont inférieurs. |
Sont déduites des recettes l’ensemble des charges (intérêts d’emprunt, frais de gestion, travaux…) et les amortissements du bien. Ce régime vous permet ainsi de diminuer vos recettes et donc les impôts. À noter : ce régime nécessite de tenir une comptabilité conforme au code du commerce et au plan comptable général. |
Dispositif « Censi-Bouvard »
A savoir:
La réduction d'impôt
La TVA est récupérable
La réduction assure au moins 3 services sur 4 parmi les suivants:
- petit déjeuner
- fourniture de linge de maison
- réception de la clientèle
- nettoyage régulier des locaux
L’investisseur a bien le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) et donc que les loyers sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC)
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