Le principe de la défiscalisation en loi Malraux 2019/2020, créée par Monsieur André Malraux en 1962, est de protéger le patrimoine immobilier Français en encourageant les programmes de rénovation des immeubles situés dans les secteurs sauvegardés (il en existe près de 100 en France), d’une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine, ou d’un quartier ancien dégradé.

Un secteur sauvegardé est une zone urbaine soumise à des règles particulières matière de conservation, de restauration et de mise en valeur de tout ou partie d’un ensemble d’immeubles bâtis ou non » (Code de l’urbanisme, art. L. 313-1). Ces secteurs comprennent en particulier les centres historiques de nombreuses villes françaises.

Les propriétaires d’immeubles bâtis situés dans certaines zones protégées, qui effectuent des travaux en vue de la restauration complète de ces immeubles, bénéficient d’une réduction d’impôt si les revenus de la location de l’immeuble proviennent de la catégorie des revenus fonciers.

La loi de défiscalisation Malraux est régie par l’article 199 tervicies du Code Général des Impôts.

Réduction d’impôt accordée par la Loi Malraux

La défiscalisation sous la Loi Malraux accorde en 2019 une réduction d’impôt sur les travaux de restauration engagés par le propriétaire sur les bâtiments situés en Secteur Sauvegardé.

Cette réduction d’impôt est de :

• 30 % pour les opérations réalisées en secteur sauvegardé
• 22 % pour les opérations réalisées dans une ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager)

Les opérations Malraux sont généralement localisées dans les Centres Villes Historiques et offrent aux investisseurs une excellente opportunité de défiscalisation et une bonne protection à moyen et long terme de leur patrimoine.

La réduction d’impôt d’impôt peut aller jusqu’à 120.000 € sur une année.

La loi précise en effet que la réduction maximale est de 30% des travaux, ceux-ci étant plafonné à 400.000 € tous les 4 ans.

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Conditions à respecter en Loi Malraux 2019

Afin d’être éligible à une opération défiscalisation en Loi Malraux, le programme doit respecter les conditions suivantes :

• Le programme de rénovation doit concerner la totalité de l’immeuble.
• L’investisseur doit s’engager à louer  le bien nu pendant un minimum de 9 ans. L’engagement de location doit être effectif dans un délai de 12 mois qui suivent l’achèvement des travaux de rénovation.
• La réalisation des travaux dans le cadre d’un programme éligible Malraux ne doit pas s’étaler sur une période supérieure à 3 ans consécutive à la délivrance du permis de construire.
• Les travaux doivent être réalisés sous la supervision d’un Architecte des bâtiments de France et doivent faire l’objet d’une autorisation délivrée par le préfet avant le démarrage des travaux.
• Les travaux éligibles à la réduction d’impôts de la Loi Malraux sont les travaux de démolition, de reconstruction de toiture, de murs extérieurs d’immeubles existants, de transformation de logement, de transformation des combles ou de greniers afin de les rendre habitables, de réparation, d’entretien et d’amélioration à l’exclusion des travaux d’agrandissement.

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Les immeubles concernés par la loi Malraux

Les immeubles concernés par une opération Malraux sont :

– les immeubles affectés à l’habitation avant et après la réalisation des travaux ;

– les immeubles destinés originellement à l’habitation et réaffectés à cet usage : les immeubles visés sont ceux qui ont perdu temporairement cet usage au profit d’autres utilisations et dont le changement d’affectation a modifié la conception, l’aménagement et les équipements d’origine;

– les immeubles professionnels selon l’article 199 quatervicies du CGI, si les revenus qu’ils génèrent sont soumis aux revenus fonciers.

Engagement de location imposé par le dispositif Malraux

C’est un accord avec l’Etat ; la réduction d’impôt est accordée si le contribuable prend l’engagement de louer le bien pendant 9 ans à une personne autre qu’un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable.

En cas de détention par une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, celle-ci doit prendre l’engagement de louer les locaux pendant 9 ans et ses associés de conserver les parts pendant 9 ans.

En présence de local d’habitation, il doit être loué à usage de résidence principale du locataire et perdurer pendant l’engagement de location.

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Qui peut réaliser une opération Malraux ?

– les personnes physiques et les associés personnes physiques de certaines sociétés à conditions que ces personnes soient fiscalement domiciliées en France. CGI. art. 4 B

– les non résidents dits «Schumackers», assimilés à des personnes fiscalement domiciliées en France.

– le produit de la location de l’immeuble doit être imposé dans la catégorie des revenus fonciers.

– les associés de sociétés non soumises à l’IS (hors SCPI), la réduction d’impôt est possible dès lors que le produit de la location de cet immeuble est imposé entre les mains des associés dans la catégorie des revenus fonciers. Dans ce cas les associés peuvent bénéficier de la réduction d’impôt pour la quote-part des dépenses de restauration qu’ils ont supportée.

– si le bien est soumis à l’indivision, chacun des indivisaires bénéficie de la réduction d’impôt calculée sur la fraction de dépenses éligibles correspondant à ses droits dans l’indivision.

– les personnes qui détiennent un droit démembré sur l’immeuble ne peuvent pas bénéficier de la réduction. Le bénéfice de la réduction d’impôt est réservé aux contribuables qui sont titulaires de la pleine propriété de l’immeuble ou des titres.

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La défiscalisation Malraux est exclue du plafond global !

Instauré par loi de finance de 2009, le plafonnement global des avantages fiscaux (aussi appelé niches fiscales) consiste à limiter le montant des réductions ou crédits d’impôt accordés au contribuable.

Depuis le 1er janvier 2013, le plafond global des niches fiscales est de 10 000 €.

Néanmoins, une opération de défiscalisation « Malraux » est exclue de ce plafonnement depuis cette même année.

Ce dispositif constitue désormais un outil efficace pour réaliser des économies d’impôt substantielles tout en valorisant son patrimoine.

Ainsi, le contribuable pourra dorénavant cumuler la réduction d’impôt de 8500 € pour l’emploi d’une personne pour l’aide à domicile, incluse dans le plafonnement global de 10 000 €, et la réduction d’impôt « Malraux » pouvant aller jusqu’à 120.000 €. 

La loi de finances rectificative pour 2016, dans son article 40, a modifié les modalités d’application du dispositif Malraux prévu à l’article 199 tervicies du CGI. Les aménagements faits par le législateur portent sur les points suivants :

• le dispositif est élargi aux immeubles affectés à l’habitation après travaux même s’ils n’étaient pas initialement affectés à l’habitation
• la limite annuelle de dépenses éligibles de 100 000 € est remplacée par un plafond pluriannuel de 400 000 € sur quatre ans
• il est désormais possible d’imputer la fraction d’impôt non imputée au titre d’une année sur l’impôt sur le revenu dû au titre des trois années suivantes.

Les autres caractéristiques du dispositif antérieur de la Loi Malraux, telles que les conditions de location ou les dépenses ouvrant droit à la réduction d’impôt, restent applicables.

Ces nouvelles dispositions s’appliquent :

• aux opérations de restauration immobilière pour lesquelles une demande de permis de construire ou une déclaration préalable a été déposée à compter du 1er janvier 2017
• aux souscriptions de parts de SCPI dont la date de clôture intervient à compter du 1er janvier 2017.

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Exemple d’investissement Malraux

Vous achetez un appartement de 80 m², dans un immeuble en Secteur Sauvegardé, éligible loi Malraux.

L’immeuble situé à Montpellier, comprend 20 appartements et est vendu 4.000 € par mètre carré (foncier + travaux).

Il sera rénové pour un total de 2.700 € de travaux par mètre carré (toutes Parties Confondus)

Vous allez donc procéder à 216.000 € de travaux dans votre appartement.

Ces travaux dureront deux ans mais seront répartis sur 3 années fiscales.

Montant Annuel de Travaux versés : 72.000 €

Réduction d’Impôt Annuelle : 21 600 €

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Profil d’un investisseur sous la Loi Malraux

Le profil type d’un investisseur en loi Malraux est une personne dont l’impôt sur le revenu se situe au-dessus de 15.000 €.

La défiscalisation Malraux s’adresse généralement aux amateurs de belles pierres souhaitant à la fois réduire de façon conséquente ses impôts et se constituer un patrimoine valorisant.

les emplacements sont très souvent qualitatifs (souvent en hyper centre).

Plus-Value immobilière en Loi Malraux

Il existe 2 modes d’acquisition pour une opération MALRAUX : en VIR (Vente d’Immeuble à Rénover) ou en AFUL (Association Foncière Urbaine Libre).

Lors de la revente d’un appartement en défiscalisation Malraux c’est le régime des plus values immobilières qui s’applique. Toutefois, dans le cas d’une opération Malraux en VIR le prix de revient de l’appartement est calculé, à titre dérogatoire, travaux compris.

En revanche, dans le cas d’une AFUL, le coût et les dépenses de travaux ayant déjà bénéficié des réductions d’impôts, il est impossible de les ajouter au prix du foncier qui diminuerait d’autant la plus-value immobilière.

Pour une optimisation fiscale, il est préférable de conserver le bien  en loi Malraux le plus longtemps possible.

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Notre avis sur la défiscalisation Malraux

La loi Malraux est un dispositif fiscal extrêmement incitatif, compte-tenu du niveau de défiscalisation proposé (jusqu’à 120.000 € d’économies d’impôts annuelles).

La défiscalisation commence, à plein régime, dès le début des travaux et se calcule sur la base des travaux payés chaque année,  d’où l’intérêt de spliter les factures)

L’investissement, dans le cadre de la loi Malraux, reste avant tout un investissement immobilier ; au-delà du caractère incitatif, il convient de respecter les basiques :

la qualité de l’emplacement,

le rapport qualité / prix,

la rentabilité locative.

la qualité de l’opérateur est extrêmement importante. Les règles administratives doivent être bien respectées pour bénéficier en toute sécurité de cet avantage fiscal.